从表面上看，评估房地产投资的状况很容易。这可以归结为一个问题;租金是否能弥补开支和债务利息，从而让你赚到更多的钱?然而，无论这个问题的答案是“是”还是“不是”，都需要更多的分析你的投资，并作出调整，使价值最大化。你可能已经猜到了，这一切都始于声音和详细的簿记。让我们从收入方面开始。仅仅知道你的净收入是不够的;你需要详细说明它是如何推导出来的。这个数字有四个主要组成部分，可以告诉你你如何在竞争中胜出:总潜在租金、空置率、优惠和坏账。这将帮助您确定您的经济占有率，真正衡量您在租赁市场的表现。让我们仔细看看。
潜在的租金总额
假设你拥有一个拥有50个单元(30 - 2张床和20 - 3张床)的公寓楼。2号的每月400美元，3号的每月600美元。数学很简单。你有可能每个月得到两万四千美元。这是基线，或者说常数。很有可能你的每月净收入会低于这个数字。少得多，为什么你会想要集中注意力。
空缺
第一个也是最明显的就是空缺。如果你每个月的收入只有1.2万美元，而你的公寓有一半是空置的，那么解决这个问题并不难。但是，如果你的簿记员给你提供了这些信息，那么你就可以解决这个问题。与竞争对手相比，你的租金是否过高?你的单位是否太小或过时?你的物业在当地的口碑是否不好?这样的例子不胜枚举，但关键是扭转局面，这不仅能增加收入，而且空置率会迅速飙升，因为现在和未来的租客对于在一栋越来越空的大楼里租单元会心存疑虑。
让步
好吧，你的空置率很低但是你的净收入仍然远远低于你的总潜在租金。答案可能在于你向潜在租户提供的优惠(或折扣)。如果每个人在搬进来的时候都能得到一个月的免费租金，这将会大大减少你的收入，尤其是如果你的营业额很高的话。不像空置，让步并不总是不好的。这是吸引潜在租户的好方法，但需要加以监控，因为在理想情况下，你会想要逐步淘汰这种做法，并发挥自己的全部潜力。如果你对你的特许经营进行趋势分析，你会看到入住率在稳步下降和上升。如果你没有看到这一点，你显然想知道为什么。原因有很多，但是除非你有这些信息，否则你不知道从哪里开始。
坏账
比方说，上述所有物品都是为了，但你仍然有收入的问题。检查你的坏帐线。这是你捕捉您未付的租金，并能告诉你很多关于你的投资。类似的讨论直到这一点，这不是火箭科学。你可以收取租金最高，并且没有空位，但如果你的房客不付你的东西可能会有点困难。我已经看到了这个场景中上演了很多次。它通常空置率上升的开始，业主或管理公司获得绝望，放松租户的要求（即没有背景检查，信用检查等）。这是走这可以产生不可逆的后果一条危险的道路。空置一样，这里有一个滚雪球效应。如果你放下戒心，人们会发现，什么你会最终是一个充满赖账的和声誉，你不想要的建筑。
经济酒店的入住率
所有这些都会计算出你的经济占用率(1-(空置率+优惠+坏账率)/总潜在租金))。按季度，如果不是每月，你的簿记员应该提供这个给你。把它和你的实际占用率进行比较。如果经济入住率较低，找出原因，不要满足于信息的缺乏。如果你雇佣了第三方物业管理公司，这是一个衡量业绩的好方法，记住，他们可能会根据收入向你收费。确保它是净的(很多时候让步和坏账被视为费用)。
费用
我不会像上面那样特别关注任何账户;相反，我想强调适当积累的重要性。现金流量表的存在是有原因的。我喜欢把它想成一张成绩单。当与your连用时资产负债表它让你确切地知道你在一个给定的时间点所处的位置。另一方面，损益表更像是进度报告。你想要用它作为一个指南，以确保你与你的财务目标保持同步。如果你的损益表是基于现金基础的，这就像告诉某人，他们在学期的第一周不及格，因为他们还没有通过所有的考试。
内部报告
我在房地产税上看到很多这样的例子。大多数情况下，房地产税每半年支付一次。假设你的第一次付款是在二月份。如果你有一个收付实现制的损益表，你二月份的损益表可能会描绘出一幅惨淡的画面(或者至少不那么乐观)。你希望看到这一支出在一年的时间里平均分配，这样你就能准确地跟踪你的投资情况，并预测年底你的投资情况。
外部报告
从经验来看，对于那些有投资者报告要求的公司来说，记帐是否健全是至关重要的。当我收到财产时财务报告如果以现金为基础，它马上就会发出危险信号。它告诉我，会计不老练，懒惰，或者使用过时的软件。无论如何，它不能让我有效地分析属性操作。当我提交我的报告时，报告中充满了一般不受欢迎的警告。更重要的是，这引发了人们的担忧，即房产本身没有得到妥善管理。如果没有向所有相关方提供详细的信息，该物业的性能如何才能达到最大化?另一方面，当我收到有适当应计费用的详细财务报表时，它告诉我，我正在与负责这项投资的会计(和/或管理公司)打交道。关键信息就在每个人的指尖，所以问题可以立即解决。如果费用被正确地资本化，我就能准确地看到今年的折旧和税收损失，这就特别有用。毕竟，这是房地产和税收损失是很大一部分投资，特别是如果你是在经济适用房(LIHTC)业务。
这里不需要做详细的总结。所列出的内容简单而直观。这是对簿记员从根本上健全的会计核算的期望。如果你得不到这样的报道给我们打电话。你投资的真正潜力岌岌可危。
